房地產是最佳投資工具,穩賺不賠嗎?房地產自住.投資兩相宜,是最穩當的投資?房地產真的是火車頭產業?
低利率時代” 租不如買”嗎?
房產老師張金鶚教授談到他的看法
(一)時下流行的房產神話
(1)房地產是最佳投資工具,穩賺不賠
(a)以投資論,房地產稱不上是理想的投資工具;若是短期投資,買進賣出的相關費用很高;若是長期投資,投資 報酬率並不突出,遠低於績優股與基金
(b)理性的投資人都會進行適當的資產配置,不會將所有的雞蛋放在同依個藍子裡
(c)房地產單價太高,根本沒能力將房地產當成投資組合的一部份;除非財力相當雄厚,否則,投資房地產並不明智
(d)房價上漲時又急又快,下跌時則較為緩和;想要投資房地產獲利,就得要長期抗戰,但沉重的利息負擔,非一般人受的了
(2)房地產自住.投資兩相宜,是最穩當的投資
(a)房地產是火車頭產業?
根據學界的研究,房地產並非火車頭產業;許多人未經深思熟慮,一聽到政府要’拯救房市”,也跟著興奮莫名,其實大可不必;而且房價上漲,房屋稅也跟著增加
(b)誤以為房地產必然與股市相連繫,其實,整體經濟還未變壞,股市指數已經提前反應,但整體經濟持續衰退一年以上,房價才會緩緩下跌
(c)深信”房地產景氣七年循環論”?其實並非如此
(3)低利率時代” 租不如買”
(a)買房子不能只看單一因素,所有通貨膨脹.房價.利率,都是購屋前要考慮的因素,而非只看高通膨貨低利率買屋
(b)購屋的最基本原則,應該以消費.自住為主要目的;要買自己需要.喜歡的房子;”勿為價格便宜買屋.勿為優惠房貸買屋.勿為低利率買屋”
(4)購買房產只需注意三件事:”區位.區位.區位”
(a)買房子要考慮的因素很多
(b)誤將”投資區位”當成” 消費區位”,一窩蜂搶進,造成泡沫化
(c)如果把房子當消費,應當重視的”現在的區位”,如果把買房子當投資,應該重視”未來的區位”,購物者常將兩者混為一談
(d)多數人購屋都是為了消費,所以應該是”寧可買爛區位的好房子,也不要買好區位的爛房子”
其實,每個人對好區位的定義不同,因此,’你的好區位,不一定是我的好區位”;另外,建商的好區位,不一定是消費者的好區位”
(5)購買房產只要跟著捷運走就沒錯
連擦鞋童都知道投資捷運站,還適合投資嗎?當投資客越多之處,通常房價越會相對偏高,投資購屋宜三思
(二)購屋的迷失
(1)先想清楚自己是消費者.還是投資者
(2)多數的購屋者只注意房屋的部份,較輕忽土地.產權的歸屬與權利義務規定,導致不少人辛辛苦苦找到了喜愛的房屋,買下後卻糾紛不斷
(3)多數的台灣購屋者,最在意的是住宅單元,社區設施擺在第二位,最後才考慮鄰里環境,但在歐美國家正好相反;購屋時不能只注重硬體因素,忽略軟體因素,鄰里關係,社區管理對生活品質的影響
(4)張教授自己的買屋經驗,先買中古屋;第二屋買預售屋,自己依需求親自監工,因為住得很滿意,在隔壁十樓買下第三屋給父母住
(5)不了解就不買,購屋最忌衝動
(6)不一定非購屋不可; 有人還終身租屋
(7)建立自己的心中之尺,從知識.品味.偏好.價值觀….建立自己的心中之尺
*如何選擇好房子?
(1)好格局
空間方正.沒有銳角.沒有太過突出的樑柱
(2)好設計
(a)房間數多寡:有時少一間勝過多一間;各房間要留有緩衝時間;最好有一套的衛浴設計
(b)以何者為中心見仁見智,張教授以浴室.廚房為中心,這兩者最需要講究安全,也最難遷移
(3)好景觀
可以居高.看得遠與綠景多
(4)好方位
(a)每個房間白天都應灑進陽光,最好是斜射.而非直射,且東曬剩於西曬,因為早上的太陽較為溫和
(b)南北向優於東西向;座北朝南優於座南朝北;台灣冬季颳北風,坐南朝北濕冷;東西向房子,都有太陽直曬的缺點
(5)好建造:以百戶最為適中
(6)好距離:交通幹道往內走的第一巷子最好,步行十分鐘內可及
(7)好公設:非必要公設是社區糾紛淵藪,且住戶使用頻率不一, 缺乏專業管理,比較容易釀成公安意外;如KTV.SPA.游泳池
(8)好停車
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